Si vous voulez quitter votre appartement loué, vous devez annuler le contrat de location au préalable - et en temps voulu. Sinon, il finira par payer son appartement plus longtemps qu'il ne veut y rester. Ces délais de préavis s'appliquent aux locataires.
Si vous voulez mettre fin à votre bail, vous devez le résilier - jusqu'à présent, tout va bien. Mais le facteur décisif est que la résiliation parvienne au propriétaire au bon moment. Car si vous donnez votre préavis trop tard, dans le pire des cas, vous paierez un double loyer : pour le nouvel appartement et pour l'ancien.
Un préavis de trois mois est requis
En règle générale, la plupart des contrats de location exigent que le locataire donne un préavis de trois mois ; c'est ce que prévoit la loi et le Code civil allemand (BGB). Plus précisément : l'avis de résiliation doit être remis au propriétaire au plus tard le troisième jour ouvrable du mois, puis le contrat est résilié à la fin du mois suivant. Un exemple : si un locataire donne un avis de résiliation avant le 3 mai, le bail se termine le 31 juillet. Toutefois, il existe des exceptions au délai de préavis de trois mois.
Le facteur décisif est le moment où l'avis de résiliation arrive chez le propriétaire ; et non, comme on le suppose souvent, le cachet de la poste.
Contrat de location avec renonciation à la résiliation
Bien que, dans la plupart des cas, le délai de préavis soit de trois mois, il est toujours conseillé de consulter le contrat de location avant de planifier le déménagement. Il est possible, par exemple, de convenir d'une renonciation mutuelle à la notification. Dans le cas de contrats de location sous forme de formulaires, cela peut durer jusqu'à quatre ans.
En pratique, cela signifie que ni le locataire ni le propriétaire ne peuvent résilier le bail, pendant une période de quatre ans après sa signature. Une renonciation encore plus longue à la résiliation peut être convenue individuellement. Dans un arrêt, la Cour fédérale de justice a, également, considéré qu'une période de cinq ans était acceptable. Soit dit en passant, cet accord est particulièrement fréquent, dans le cas des contrats de location échelonnée. Dans ces cas, les mêmes dispositions s'appliquent que pour les autres contrats de bail.
Contrat de location de temps qualifié
Une autre possibilité d'exclure une résiliation, dans un certain délai sont les contrats de location de temps qualifié avec une renonciation à la résiliation. Dans ce cas, le locataire et le propriétaire conviennent de ne pas poursuivre le bail après un certain temps. Une renonciation à la résiliation peut être convenue pour la durée du bail. Toutefois, les contrats de location de temps avec dispense de préavis ne sont autorisés que sous une forme qualifiée.
Cela signifie que le propriétaire doit préciser, dans le contrat de location pourquoi la relation de location ne doit pas être poursuivie après une certaine période. Cette raison peut être, par exemple, un besoin personnel ultérieur ou la démolition ou la reconstruction prévue de l'appartement. Une raison absente ou avancée pour une durée déterminée signifie que la durée déterminée du bail est invalide. Le contrat est, donc, considéré comme étant à durée indéterminée et le délai de préavis légal de trois mois s'applique.
Combattre le propriétaire et d'autres cas particuliers : Résiliation en dépit des délais de préavis
En général : un contrat est un contrat. Toutefois, il existe des cas particuliers dans lesquels le locataire peut résilier prématurément le contrat de location malgré l'exclusion de la notification. C'est le cas si l'intérêt du locataire à résilier le bail est sensiblement plus important que l'intérêt du propriétaire à poursuivre le bail. Ce serait le cas, par exemple, si la relation de confiance entre le locataire et le propriétaire est irrémédiablement rompue. Par exemple, si le propriétaire accède, illégalement, à l'appartement loué.
Autre exemple : l'appartement présente de graves défauts et constitue une menace pour la santé du locataire. Dans ce cas, le locataire peut résilier le bail sans préavis. Bien sûr, cela dépend, toujours, des circonstances de chaque cas. Il est, donc, conseillé de demander l'avis d'une association locale de locataires ou d'un avocat.
Dans ces cas, le locataire dispose d'un droit de résiliation spécial
Dans certaines circonstances, les locataires ont des droits de résiliation spéciaux. C'est le cas, par exemple, lorsque le loyer est augmenté. Dans ce cas, le locataire peut résilier le contrat de location avant la fin du deuxième mois suivant la réception de l'augmentation de loyer, pour le mois suivant.
Un exemple : la lettre d'augmentation de loyer est envoyée au locataire le 4 janvier. Le locataire doit, alors, donner son préavis avant le 31 mars, c'est-à-dire avant la fin du deuxième mois suivant la réception du préavis. La location se termine alors le 31 mai, c'est-à-dire à la fin du mois suivant.
Il est important de souligner le point suivant : si le locataire fait usage de son droit spécial de résiliation, l'augmentation de loyer n'entrera pas en vigueur. Le locataire peut, donc, continuer à payer le loyer précédent pour les mois restants.
Le locataire dispose d'un droit de résiliation spécial même après l'annonce d'une modernisation. Une fois que le locataire a reçu l'annonce, il doit donner son préavis avant la fin du même mois. La location se termine alors extraordinairement à la fin du mois suivant.
Il existe, également, une disposition spéciale en cas de décès du locataire. Dans ce cas, les héritiers concluent automatiquement le contrat de location. Ils ont, alors, le droit de mettre fin à la location, dans le mois qui suit la connaissance du décès du locataire ; avec le délai de préavis légal de trois mois.