Lorsque vous achetez une maison avec un prêt hypothécaire, il arrive fréquemment que le montant alloué par la banque à l'acheteur serve à rembourser le prêt hypothécaire du vendeur. Afin de pouvoir débourser le prêt, la banque exige que la première hypothèque soit enregistrée sur la maison financée.
Le jour de l'acte, nous nous trouvons dans une situation paradoxale de "blocage" : l'acheteur a besoin de l'argent de la banque pour payer le prix ; le vendeur ne vend pas s'il n'est pas sûr que le prix sera payé ; l'acheteur auprès de sa banque n'achète pas s'il n'est pas certain que l'hypothèque existante sera annulée.
En général, la banque sort de cette "impasse" en acceptant de débourser le jour de l'acte s'il est certain que la dette hypothécaire du vendeur est remboursée et que le notaire enregistrera l'hypothèque dans les plus brefs délais. C'est pourquoi il est stipulé à la banque du vendeur, le matin, lorsque les caisses sont ouvertes, de payer au guichet et de recevoir immédiatement le "reçu de décharge" de l'hypothèque. Mais parfois, ce n'est pas possible.
Le cas de l'achat avec un prêt déboursé après la conclusion du contrat
Dans certaines situations ou dans le cas de montants hypothécaires très élevés, plusieurs banques ne remboursent pas le jour de la conclusion mais seulement après l'enregistrement de l'hypothèque, lorsque celle-ci est "consolidée", c'est-à-dire lorsqu'elle devient "inattaquable". Techniquement, la consolidation a lieu le 11e jour après la nouvelle inscription de l'hypothèque.
Comment faire ?
Nous vous apportons une question qui est arrivée dans ce blog, et sa réponse.
Question : "Bonjour, mon mari et moi voulons acheter une maison. Nous avons trouvé la banque qui peut nous offrir le montant dont nous avons besoin, mais nous tenons à signaler au vendeur qu'il recevra l'argent environ 20 jours après l'acte. Le vendeur a toujours un prêt hypothécaire qui serait remboursé avec l'argent que nous recevons de notre banque. Ma question est la suivante : pensez-vous que cette vente soit possible ? La banque me proposerait-elle une hypothèque sur une maison déjà hypothéquée ?
Réponse : "Cher lecteur, votre achat est absolument possible. Vous êtes dans une situation assez fréquente. Vous achetez avec un prêt hypothécaire qui ne sera remboursé par votre banque que lorsque le prêt sera consolidé. Techniquement, la consolidation a lieu le onzième jour après l'enregistrement de la nouvelle hypothèque. Avec une partie de ce montant, vous rembourserez l'hypothèque du vendeur.
J'essaie d'illustrer les mesures qui seront prises, notamment parce que ce sont des sujets difficiles pour les non-experts.
- Tout d'abord, il est très important de fixer le jour de la stipulation bien à l'avance et de demander à temps à la banque du vendeur une facture de résiliation anticipée environ 20 jours après l'acte prévu.
- Votre banque ne débourse pas immédiatement le jour de l'acte, mais dans le contrat de prêt, elle s'engage à le faire pour rembourser la dette du vendeur à une date ultérieure. Cet engagement est représenté par une provision irrévocable de paiement, qui n'aura lieu qu'au moment de la consolidation de l'hypothèque.
L'analyse du calendrier de décaissement du prêt après sa souscription
Dans les 20 jours mentionnés ci-dessus, il y en a :
- le temps du notaire pour enregistrer la nouvelle hypothèque ;
- les 11 jours de consolidation ;
- le calendrier technique de la banque pour l'exécution de l'accord de paiement.
Il est facile de voir à quel point les délais sont serrés. Le notaire devra enregistrer l'hypothèque dans un délai de 2 à 3 jours à compter de la stipulation ; la banque, après 10 jours à compter de l'enregistrement, devra effectuer immédiatement le paiement à la date indiquée dans le décompte du remboursement anticipé. Et que se passe-t-il si le fonctionnaire de la banque est en vacances ou malade ? Le rôle de coordination "active" du notaire est donc fondamental : dans la rédaction de l'acte d'achat et de vente pour préciser les modalités de paiement du prix, et surtout dans la prise en charge des exécutions et le dialogue avec les banques concernées pour qu'elles respectent les termes de la convention".